El que demanen la majoria de bancs catalans als estrangers per estudiar una hipoteca a Catalunya

Catalunya continua atraient compradors internacionals que busquen una residència principal, una segona residència o una propietat d'inversió. Però per als estrangers, una de les preguntes més grans és sempre la mateixa:

“Què requereixen realment els bancs catalans abans d'estudiar la meva sol·licitud d'hipoteca?”

Tot i que cada banc té els seus propis criteris de risc interns, la realitat és que la majoria dels bancs catalans demanen un conjunt de documents i informació financera molt semblant als sol·licitants no residents, residents i estrangers.

Comprendre aquests requisits amb antelació pot estalviar setmanes de retards i millorar significativament les possibilitats d'aprovació.

Compradors estrangers no residents vs. residents

Una distinció important a Catalunya és si el comprador estranger es considera no resident o resident.

Els estrangers que són residents fiscals a Catalunya és a dir, que viuen, treballen i paguen impostos a Catalunya solen ser vists més favorablement pels bancs perquè:

• Els seus ingressos i la seva situació fiscal són més fàcils de verificar per al banc

• S'acullen generalment als estàndards de préstec i accessibilitat catalans

• Els bancs poden oferir percentatges de finançament més alts i condicions més competitives

En molts casos:

• Els no residents se solen finançar fins a un 60-70% del valor de la propietat

• Els estrangers residents poden accedir a un finançament més proper al que reben els ciutadans espanyols, de vegades fins al 80% depenent del perfil

Als sol·licitants residents a Catalunya també se'ls sol demanar:

• Contractes de treball espanyols

• Declaracions de la renda espanyoles (Declaración de la Renta)

• Informe de Vida Laboral

• Nòmines espanyoles

Per als residents autònoms a Catalunya, els bancs solen revisar:

• L'alta d'Autònom

• Declaracions d'IVA i d'IRPF

• La presentació de comptes de l'empresa si operen a través d'una societat espanyola

En darrera instància, ser resident no garanteix automàticament l'aprovació, però pot simplificar significativament el procés d'anàlisi de riscos.

1. Prova d'identitat i situació legal

El primer pas és senzill: els bancs han de verificar qui sou.

Normalment es requereix:

• Passaport en vigor

• Número de NIE (Número de Identidad de Extranjero)

• Prova d'adreça al vostre país de residència

• Targeta de residència si sou resident a Catalunya

El NIE és essencial per a gairebé qualsevol transacció immobiliària a Catalunya, incloses les sol·licituds d'hipoteca.

2. Prova d'ingressos

Els bancs catalans volen saber:

• Quant guanyeu

• Quina estabilitat tenen els vostres ingressos

• Si els vostres ingressos poden cobrir còmodament les quotes de la hipoteca

Per als empleats assalariats, els bancs solen sol·licitar:

• Les darreres 3-6 nòmines

• Contracte de treball

• Últimes declaracions de la renda

• Extractes bancaris que mostrin els ingressos de la nòmina

Per als sol·licitants autònoms:

• Comptes de l'empresa

• Declaracions fiscals

• Certificats fiscals o d'un comptable

• Extractes bancaris de l'empresa

Molts bancs prefereixen veure almenys 2 anys d'historial d'ingressos constants.

3. Extractes bancaris i historial d'estalvis

Un dels factors clau que avaluen les entitats de crèdit catalanes és el comportament financer.

La majoria dels bancs demanen:

• Extractes bancaris personals de 6 a 12 mesos

• Evidència d'acumulació d'estalvis

• Visibilitat dels deutes existents i de les despeses habituals

Això ajuda el banc a avaluar:

• El flux de caixa mensual

• La disciplina financera

• Els deutes existents

• La capacitat de cobrir els costos inicials

4. Deute existent i compromisos de crèdit

Els bancs catalans calculen acuradament els ràtios d'endeutament.

Normalment se sol demanar als sol·licitants que detallin:

• Hipoteques existents

• Préstecs personals

• Finançament del cotxe

• Saldos de targetes de crèdit

• Pensions alimentícies o altres obligacions financeres

En la majoria dels casos, els bancs prefereixen que les obligacions totals de deute mensual es mantinguin per sota d'aproximadament el 30-40% dels ingressos nets mensuals.

5. Informe de crèdit del vostre país d'origen

Els compradors estrangers sovint es sorprenen que els bancs catalans puguin demanar informes de crèdit de l'estranger.

Segons la nacionalitat del sol·licitant i el país de residència, els bancs poden demanar:

• Informe d'Experian

• Informe d'Equifax

• Informes de les oficines de crèdit del país del sol·licitant

Un bon historial de crèdit a l'estranger pot enfortir considerablement l'expedient.

6. Prova de fons per a la compra

Per als no residents, els bancs catalans poques vegades financen el 100% del preu de compra.

La majoria de compradors estrangers haurien de preveure:

• Finançament d'entre el 60% i el 70% del valor de la propietat

• La necessitat de cobrir els impostos i les despeses de compra per separat

Per tant, els bancs solen demanar proves que el comprador ja disposa de:

• Els fons per a la paga i senyal (entrada)

• Els fons per a les despeses de tancament disponibles

• Reserves de liquiditat d'emergència

7. Documentació de la propietat

El banc estudia no només el prestatari, sinó també la propietat en si.

Habitualment es demana:

• Contracte de reserva o d'arres

• Detalls de la propietat

• Nota Simple (extracte de registre de la propietat)

• Informe de valoració (taxació)

La propietat en si ha de complir els criteris de concessió de préstecs del banc.

8. Origen dels fons i controls de prevenció del blanqueig de capitals

Els bancs catalans s'han tornat cada cop més estrictes amb les normatives de compliment i contra el blanqueig de capitals (AML).

Els sol·licitants poden haver d'explicar:

• L'origen dels estalvis

• Transferències grans

• Rendiments d'inversions

• Herències o fons rebuts com a donació

Una documentació clara i transparent és extremadament important.

9. L'estabilitat importa més que els ingressos alts

Una concepció errònia important és que uns ingressos molt elevats garanteixen automàticament l'aprovació.

A la pràctica, els bancs catalans solen prioritzar:

• Una feina estable

• Ingressos constants

• Un comportament bancari net

• Una baixa exposició al deute

• Previsibilitat financera a llarg termini

Un perfil financer moderat però estable de vegades pot funcionar millor que una estructura d'ingressos alta però irregular.

Reflexions finals

Per als estrangers que compren una propietat a Catalunya, la preparació ho és tot.

Les sol·licituds d'hipoteca més sòlides solen ser aquelles en què:

• La documentació és completa

• Els ingressos estan clarament acreditats

• Els nivells de deute són raonables

• Els fons són transparents

• El comportament financer és constant

El procés pot semblar feixuc pel que fa a la documentació, però la majoria de bancs catalans busquen en darrera instància el mateix:

La seguretat que el prestatari pot assumir còmodament la hipoteca al llarg del temps.

Per als compradors internacionals, treballar amb intermediaris hipotecaris experimentats, assessors legals i professionals fiscals pot fer que el procés sigui significativament més fluid i ràpid. A Coastal Living us podem ajudar i posar-vos en contacte amb assessors de confiança per avaluar el vostre cas específic.

Si us plau, poseu-vos en contacte amb nosaltres per a qualsevol dubte a info@coastal-living.es